نمونه سند قطعی با قانون تسهیل

سند قطعی با قانون تسهیل، فرآیند انتقال مالکیت ملک را با حذف برخی استعلامات زمان بر، سرعت می بخشد، اما مستلزم پذیرش مسئولیت تضامنی توسط خریدار و فروشنده در قبال بدهی های احتمالی است.

نقل و انتقال املاک یکی از مهم ترین و حساس ترین معاملات در زندگی هر فردی است که نیازمند دقت و رعایت اصول حقوقی فراوانی است. در گذشته، طولانی بودن فرآیندهای اداری و استعلامات متعدد، زمان زیادی را از طرفین معامله می گرفت و گاهی اوقات منجر به تأخیرهای ناخواسته و حتی لغو معاملات می شد. در راستای رفع این چالش ها و تسهیل امور ثبتی، قانونی به نام «قانون تسهیل تنظیم اسناد در دفاتر اسناد رسمی» به تصویب رسید که انقلابی در فرآیند نقل و انتقال ملک ایجاد کرد. این قانون با هدف کاهش بوروکراسی و افزایش سرعت در ثبت اسناد رسمی، امکان تنظیم سند قطعی را با شرایط ویژه ای فراهم آورد. در این مقاله، به تفصیل به بررسی این قانون، کاربرد آن در تنظیم سند قطعی، مزایا و معایب، مراحل گام به گام و مدارک لازم می پردازیم و در نهایت، به یک نمونه از سند قطعی که با استناد به این قانون تنظیم شده است، اشاره خواهیم کرد. هدف این نوشتار، ارائه یک راهنمای جامع و کاربردی است تا تمامی افراد، از عموم مردم و خریداران و فروشندگان ملک گرفته تا مشاورین املاک و فعالان حقوقی، بتوانند با این فرآیند مهم آشنا شوند و با آگاهی کامل تصمیم گیری نمایند.

سند قطعی چیست و چه تفاوتی با سایر اسناد دارد؟

سند قطعی، سندی است که به موجب آن، مالکیت کامل و بدون هیچ قید و شرطی از یک ملک یا مال غیرمنقول، از فروشنده به خریدار منتقل می شود. این سند، نهایی ترین و معتبرترین سند در نقل و انتقال مالکیت به شمار می رود و تمامی حقوق و تعهدات مربوط به ملک را به صورت رسمی و قانونی از فروشنده سلب و به خریدار واگذار می کند.

املاک مشمول سند قطعی، دامنه وسیعی را شامل می شوند. این املاک می تواند از انواع مسکونی مانند آپارتمان، خانه ویلایی و زمین مسکونی باشد تا انواع تجاری شامل مغازه، دفتر کار و سوله. همچنین زمین های کشاورزی، باغ ها و سایر اراضی نیز در صورت داشتن سند مالکیت رسمی، قابلیت انتقال از طریق سند قطعی را دارند. نکته حائز اهمیت این است که سند قطعی، تنها برای املاکی قابل تنظیم است که دارای سند مالکیت رسمی (مانند سند تک برگ) باشند.

تفاوت سند قطعی با قولنامه، مبایعه نامه و سند رهنی

برای درک بهتر اهمیت سند قطعی، لازم است آن را با سایر اسناد مرتبط با معاملات ملکی مقایسه کنیم:

• قولنامه: یک توافق اولیه و غیررسمی بین طرفین است که صرفاً تعهد به انجام معامله در آینده را ایجاد می کند. قولنامه به خودی خود سندی برای انتقال مالکیت نیست و جنبه تشریفاتی ندارد.
• مبایعه نامه: این سند نیز یک قرارداد عادی است که توافق بر خرید و فروش ملک را بین طرفین مکتوب می کند و شامل مشخصات ملک، ثمن معامله، زمان و شرایط پرداخت و تحویل است. اگرچه مبایعه نامه یک سند قوی تر از قولنامه محسوب می شود و در محاکم قضایی اعتبار دارد، اما همچنان سند رسمی انتقال مالکیت نیست و صرفاً یک «تعهد به انتقال» است. مالکیت قانونی با ثبت سند در دفتر اسناد رسمی منتقل می شود.
• سند رهنی: این سند مربوط به زمانی است که ملکی به عنوان تضمین برای دریافت وام یا تسهیلات بانکی، در رهن بانک یا مؤسسه مالی قرار می گیرد. در این حالت، مالکیت عین ملک همچنان متعلق به صاحب آن است، اما امکان نقل و انتقال آزادانه و قطعی آن محدود می شود تا بدهی تسویه گردد.

تفاوت اصلی سند قطعی با موارد فوق، در «مالکیت نهایی و کامل» است. با تنظیم و ثبت سند قطعی در دفتر اسناد رسمی، خریدار به طور رسمی و قانونی مالک ملک شناخته می شود و نام او در دفتر املاک ثبت می گردد. این امر، امنیت حقوقی بالایی را برای خریدار به ارمغان می آورد و از هرگونه ادعای احتمالی در آینده جلوگیری می کند.

آشنایی با قانون تسهیل تنظیم اسناد در دفاتر اسناد رسمی

با هدف ساده سازی و تسریع فرآیندهای پیچیده و زمان بر اداری در نقل و انتقال املاک، «قانون تسهیل تنظیم اسناد در دفاتر اسناد رسمی» در تاریخ ۱۳۸۵/۰۵/۲۴ به تصویب مجلس شورای اسلامی رسید. این قانون با دیدگاهی نوین، به دنبال کاهش بروکراسی و روان سازی امور در دفاتر اسناد رسمی بود تا ضمن حفظ امنیت حقوقی، فرآیند ثبت اسناد را برای مردم آسان تر کند. آیین نامه اجرایی این قانون نیز در تاریخ ۱۳۸۶/۱۲/۲۶ به تصویب رسید که جزئیات عملیاتی و نحوه اجرای آن را تبیین می کند.

اصول کلی و فلسفه وجودی قانون

فلسفه اصلی این قانون، مبتنی بر اعتماد به اظهارات طرفین معامله و کاهش مراجعات متعدد به دستگاه های اجرایی برای اخذ استعلاماتی است که لزوماً برای ثبت فوری سند، حیاتی نیستند. این قانون به سردفتران اجازه می دهد تا در برخی موارد خاص، با رعایت شروط و تعهدات مشخص، سند انتقال را حتی بدون دریافت برخی گواهی ها و مفاصاحساب ها تنظیم کنند. این رویکرد، در نهایت منجر به افزایش سرعت عمل دفاتر اسناد رسمی و رضایتمندی بیشتر شهروندان می شود.

موارد تحت پوشش این قانون (ماده ۱ قانون تسهیل)

ماده ۱ قانون تسهیل، به وضوح سه مورد اصلی را مشخص می کند که دفاتر اسناد رسمی می توانند در شرایط خاص، بدون اخذ گواهی های مربوطه اقدام به تنظیم سند رسمی انتقال عین اراضی و املاک نمایند، البته با رعایت مسئولیت تضامنی طرفین. این موارد عبارتند از:

1. گواهی پایان ساختمان یا عدم خلاف (بند الف): این گواهی که از شهرداری ها صادر می شود، نشان دهنده انطباق ساختمان با ضوابط شهرسازی و معماری است. در گذشته، عدم وجود آن می توانست فرآیند انتقال را متوقف کند. قانون تسهیل این امکان را فراهم کرده تا در صورت عدم دریافت پاسخ در مدت ۲۰ روز، سردفتر بتواند با تصریح موضوع در سند و تفهیم مسئولیت به خریدار، سند را تنظیم کند.
2. اعلام نظر وزارت جهاد کشاورزی (بند ب): برای اراضی واقع در خارج از محدوده قانونی شهرها، نیاز به استعلام از وزارت جهاد کشاورزی (شامل سازمان امور اراضی و سازمان جنگل ها و مراتع) برای اطمینان از عدم شمول مقررات اراضی موات یا ماده ۵۶ قانون حفاظت و بهره برداری از جنگل ها و مراتع بود. این قانون نیز مشابه بند الف، امکان تنظیم سند بدون اخذ این گواهی را در صورت عدم پاسخ دهی در مهلت مقرر و با پذیرش مسئولیت تضامنی، فراهم آورده است.
3. مفاصاحساب مالیاتی و بدهی تأمین اجتماعی (بند ج): در گذشته، برای نقل و انتقال عین املاک، اخذ مفاصاحساب مالیاتی و بدهی موضوع ماده ۳۷ قانون تأمین اجتماعی از فروشنده الزامی بود. با توجه به تغییرات و الحاقیات مهم آیین نامه اجرایی، به ویژه بند ۶۰ قانون اصلاح قانون مالیات های مستقیم مصوب ۱۳۹۴/۰۴/۳۱، استثنای مربوط به مالیات ها در بند (ج) ماده (۱) لغو شده است. این بدان معناست که در حال حاضر، اخذ مفاصاحساب مالیاتی برای نقل و انتقال ملک الزامی است و صرفاً امکان تعهد تضامنی برای بدهی های تأمین اجتماعی (در مورد املاک تجاری و اداری) باقی مانده است. البته تبصره ۴ الحاقی به ماده ۱۸۷ قانون مالیات های مستقیم، امکان تنظیم سند با تعهد خریدار را مشروط به برقراری سامانه الکترونیکی بین سازمان امور مالیاتی و ثبت اسناد می داند که تا زمان اجرایی شدن کامل آن، وضعیت می تواند متفاوت باشد.

قانون تسهیل تنظیم اسناد در دفاتر اسناد رسمی، با هدف کاهش بوروکراسی و تسریع در فرآیند نقل و انتقال املاک، به سردفتران اجازه می دهد در موارد مشخصی و با پذیرش مسئولیت تضامنی توسط طرفین، سند را حتی بدون اخذ برخی گواهی ها تنظیم کنند.

تغییرات و الحاقیات مهم آیین نامه اجرایی

آیین نامه اجرایی قانون تسهیل، جزئیات بیشتری را برای نحوه اجرای این قانون ارائه کرده است. از جمله نکات مهم این آیین نامه و اصلاحیه های بعدی آن می توان به موارد زیر اشاره کرد:

• مدت زمان پاسخ استعلامات: طبق تبصره ماده ۱ قانون، مراجع ذی ربط مکلفند ظرف مدت بیست روز از تاریخ صدور گواهی تقاضا، پاسخ استعلامات را صادر کنند. در غیر این صورت، ثبت سند با تصریح موضوع در سند تنظیمی بلامانع خواهد بود.
• مسئولیت تضامنی: ماده ۲ قانون تصریح می کند که در صورت عدم وصول پاسخ استعلامات، سردفتر موظف است منتقل الیه را از آثار و تبعات سند مطلع سازد. در این صورت، طرفین پس از تنظیم سند، متضامناً مسئول و پاسخگوی کلیه تعهدات قانونی و بدهی های مربوط به ملک که تا زمان تنظیم سند محقق و مسلم بوده، می باشند.
• استعلامات ثبت: استعلام از اداره ثبت محل برای تطبیق سند با دفتر املاک و اعلام وضعیت ثبتی (بازداشت یا عدم بازداشت ملک) همواره الزامی و غیرقابل حذف است. تبصره ۲ ماده ۱ آیین نامه نیز اعتبار پاسخ استعلام ثبت را در شهرهای یکسان یک ماه و در غیر این صورت ۴۵ روز تعیین می کند.

شناخت دقیق این قانون و تغییرات آن برای تمامی افرادی که قصد نقل و انتقال ملک دارند، ضروری است تا بتوانند با آگاهی کامل از حقوق و تعهدات خود، فرآیند را به بهترین شکل ممکن پیش ببرند.

مزایا، معایب و ملاحظات حقوقی استفاده از قانون تسهیل در تنظیم سند قطعی

استفاده از قانون تسهیل در تنظیم سند قطعی، مانند هر ابزار حقوقی دیگری، دارای مزایا و معایب خاص خود است که آگاهی از آن ها برای طرفین معامله ضروری است. این بخش به بررسی جامع این نکات می پردازد تا دیدگاهی واقع بینانه به مخاطب ارائه شود.

مزایای اصلی

قانون تسهیل با هدف تسریع و ساده سازی فرآیندها، مزایای قابل توجهی دارد:

1. کاهش چشمگیر زمان: مهم ترین مزیت این قانون، سرعت بخشیدن به فرآیند انتقال مالکیت است. با حذف نیاز به انتظار برای برخی استعلامات که گاهی هفته ها یا ماه ها به طول می اننجامید، زمان لازم برای نهایی کردن معامله به شدت کاهش می یابد. این موضوع برای طرفینی که عجله در انجام معامله دارند، بسیار جذاب است.
2. کاهش بوروکراسی و مراجعات متعدد: قانون تسهیل، بار مراجعات مکرر به ادارات مختلف مانند شهرداری، جهاد کشاورزی و تأمین اجتماعی را از دوش فروشنده برمی دارد. این امر علاوه بر صرفه جویی در وقت، خستگی و چالش های ناشی از پیگیری های اداری را نیز کاهش می دهد.
3. انعطاف پذیری در شرایط خاص: این قانون به طرفین معامله این امکان را می دهد که با توافق و صلاحدید سردفتر، فرآیند را بر اساس شرایط خاص خود پیش ببرند. این انعطاف پذیری، به خصوص در مواردی که فروشنده به هر دلیلی قادر به اخذ فوری برخی استعلامات نیست، راهگشا خواهد بود.

معایب و ملاحظات مهم

با وجود مزایای فراوان، استفاده از قانون تسهیل بدون ملاحظات حقوقی و آگاهی کامل از تبعات آن می تواند مشکل ساز باشد:

1. مسئولیت تضامنی خریدار و فروشنده: این مهم ترین نکته ای است که خریدار و فروشنده باید به آن توجه کنند. در صورت استفاده از قانون تسهیل و عدم اخذ برخی استعلامات، طرفین معامله (خریدار و فروشنده) به صورت تضامنی مسئول پرداخت هرگونه بدهی احتمالی ملک (مانند عوارض شهرداری، مالیات های معوقه یا حق بیمه تأمین اجتماعی مربوط به دوران قبل از معامله) خواهند بود. این بدان معناست که اگر بدهی ای کشف شود، اداره طلبکار می تواند کل مبلغ را از هر یک از طرفین مطالبه کند.
2. لزوم آگاهی و رضایت کامل طرفین: سردفتر موظف است تمامی تبعات و مسئولیت های ناشی از استفاده از قانون تسهیل، به ویژه مسئولیت تضامنی، را به دقت برای خریدار و فروشنده توضیح دهد. رضایت طرفین پس از این تفهیم کامل، برای صحت سند ضروری است. خریدار باید کاملاً آگاه باشد که در صورت بروز بدهی، مسئولیت آن بر عهده او نیز خواهد بود.
3. استعلامات غیرقابل حذف: برخلاف تصور برخی، قانون تسهیل همه استعلامات را حذف نمی کند. استعلام از اداره ثبت اسناد و املاک برای اطمینان از اصالت سند، عدم بازداشت ملک و تطبیق مشخصات ملک با دفتر املاک، همواره الزامی است و هیچ گاه نمی توان آن را حذف کرد. این استعلام، پایه و اساس امنیت حقوقی معامله است.
4. احتمال بروز اختلاف در آینده: با توجه به مسئولیت تضامنی، در صورت بروز بدهی های پنهان، احتمال دارد که خریدار و فروشنده در آینده با یکدیگر دچار اختلاف شوند. نحوه حل و فصل این اختلافات معمولاً از طریق مراجعه به مراجع قضایی خواهد بود.
5. صلاحدید سردفتر: استفاده از قانون تسهیل کاملاً به صلاحدید سردفتر بستگی دارد. سردفتر با توجه به مدارک ارائه شده، سابقه ملک و ارزیابی ریسک، تصمیم می گیرد که آیا امکان استفاده از این قانون وجود دارد یا خیر. او می تواند در صورت مشاهده ابهامات جدی یا ریسک بالا، از تنظیم سند با قانون تسهیل امتناع ورزد.

با توجه به موارد فوق، استفاده از قانون تسهیل تنظیم اسناد در دفاتر اسناد رسمی، در عین حال که می تواند فرآیند را تسریع بخشد، نیازمند هوشیاری و دقت فراوان، به ویژه از سوی خریدار است. بررسی دقیق وضعیت مالی و حقوقی ملک پیش از معامله و مشاوره با کارشناسان حقوقی، برای جلوگیری از مشکلات احتمالی در آینده حیاتی است.

مراحل گام به گام تنظیم سند قطعی با استفاده از قانون تسهیل

تنظیم سند قطعی با بهره گیری از قانون تسهیل، اگرچه فرآیند را ساده تر می کند، اما همچنان نیازمند طی کردن مراحلی مشخص و دقیق است. آگاهی از این مراحل به طرفین معامله کمک می کند تا با آمادگی کامل و بدون دغدغه، کار خود را پیش ببرند.

گام ۱: توافق اولیه و انتخاب دفترخانه

اولین قدم، توافق کامل بین خریدار و فروشنده بر سر جزئیات معامله (قیمت، شرایط پرداخت، زمان تحویل) است. پس از این توافق، طرفین به همراه مبایعه نامه (در صورت وجود) یا توافق شفاهی به یک دفتر اسناد رسمی مراجعه می کنند. در این مرحله، باید تمایل خود را برای استفاده از «قانون تسهیل تنظیم اسناد در دفاتر اسناد رسمی» به سردفتر اعلام نمایند تا سردفتر امکان سنجی اولیه را انجام دهد.

گام ۲: ارائه مدارک اولیه توسط طرفین

طرفین معامله (خریدار و فروشنده) باید مدارک شناسایی معتبر خود (اصل و کپی شناسنامه و کارت ملی) و مدارک مالکیت ملک (اصل سند مالکیت، بنچاق یا سند ماقبل) را به دفترخانه ارائه دهند. سردفتر این مدارک را برای احراز هویت و بررسی اولیه اصالت مالکیت بررسی می کند.

گام ۳: استعلامات ضروری و غیرقابل حذف

مهم ترین استعلامی که در هر شرایطی (با یا بدون قانون تسهیل) الزامی است، استعلام از اداره ثبت اسناد و املاک محل وقوع ملک است. این استعلام برای بررسی موارد زیر انجام می شود:

• تطبیق سند با دفتر املاک: اطمینان از صحت مشخصات مندرج در سند مالکیت با اطلاعات ثبت شده در دفاتر رسمی.
• اعلام وضعیت ثبتی: بررسی اینکه ملک در بازداشت، رهن، توقیف، یا در شمول طرح های خاص نباشد.

دفترخانه این استعلام را به صورت الکترونیکی از طریق سامانه ثبت اسناد ارسال می کند و منتظر پاسخ می ماند. این استعلام از اصول اساسی امنیت حقوقی معامله است و زمان اعتبار آن، طبق آیین نامه، در شهرهای یکسان یک ماه و در شهرهای مختلف ۴۵ روز است.

گام ۴: بررسی و تصمیم گیری سردفتر

پس از دریافت پاسخ استعلام ثبت و بررسی سایر مدارک، سردفتر وضعیت را ارزیابی می کند. در این مرحله، سردفتر با توجه به شرایط ملک، مدارک ارائه شده و درخواست طرفین، تصمیم می گیرد که آیا امکان استفاده از قانون تسهیل برای حذف برخی استعلامات (مانند شهرداری یا جهاد کشاورزی و تأمین اجتماعی) وجود دارد یا خیر. صلاحدید سردفتر در اینجا بسیار حیاتی است.

گام ۵: تنظیم پیش نویس سند قطعی

در صورت موافقت سردفتر با استفاده از قانون تسهیل، پیش نویس سند قطعی تنظیم می شود. در این پیش نویس، علاوه بر مشخصات کامل ملک، طرفین، ثمن معامله و شروط مربوطه، باید بندهای خاصی مربوط به «قانون تسهیل تنظیم اسناد در دفاتر اسناد رسمی» به صراحت درج شود. این بندها شامل اقرار طرفین به اطلاع از مفاد قانون و پذیرش مسئولیت تضامنی در قبال هرگونه بدهی احتمالی ملک تا تاریخ تنظیم سند است.

گام ۶: امضا و ثبت سند

پس از تنظیم پیش نویس و تأیید نهایی توسط طرفین، سند توسط خریدار و فروشنده (و در صورت لزوم شهود) در حضور سردفتر امضا می شود. سردفتر نیز سند را امضا و مهر کرده و آن را در دفتر اسناد رسمی به ثبت می رساند. با ثبت سند، فرآیند انتقال مالکیت رسماً تکمیل می شود و خریدار مالک قانونی ملک شناخته می شود.

گام ۷: پیگیری صدور سند مالکیت جدید

پس از امضا و ثبت سند قطعی در دفترخانه، وظیفه دفترخانه است که درخواست صدور سند مالکیت جدید به نام خریدار یا خریداران را از طریق سامانه ثبت الکترونیک اسناد به اداره ثبت مربوطه ارسال کند. سپس دفترخانه مدارک لازم را به صورت فیزیکی از طریق پست به اداره ثبت محل وقوع ملک ارسال می نماید. خریدار نیز باید پیگیر فرآیند صدور سند جدید باشد. در مواردی که ملک خارج از استان محل دفترخانه باشد، خریدار ممکن است نیاز به مراجعه به یکی از دفاتر اسناد رسمی در استان محل وقوع ملک برای پیگیری ادامه روند صدور سند مالکیت داشته باشد.

با طی کردن این مراحل، سند قطعی با استفاده از قانون تسهیل تنظیم شده و مالکیت ملک به صورت قانونی و رسمی به خریدار منتقل می گردد.

مدارک مورد نیاز برای تنظیم سند قطعی

برای تنظیم سند قطعی، چه با استفاده از قانون تسهیل و چه بدون آن، مدارک مشخصی از سوی طرفین معامله و ملک مورد نیاز است. تکمیل و ارائه به موقع این مدارک، نقش کلیدی در تسریع فرآیند دارد.

مدارک شناسایی

این مدارک برای احراز هویت خریدار و فروشنده ضروری است:

• اصل و کپی شناسنامه خریدار و فروشنده: تمامی صفحات شناسنامه باید کپی و ارائه شود.
• اصل و کپی کارت ملی خریدار و فروشنده: برای تطبیق اطلاعات هویتی و اطمینان از صحت آن ها.
• وکالت نامه (در صورت وجود وکیل): اگر یکی از طرفین یا هر دو توسط وکیل اقدام می کنند، ارائه اصل وکالت نامه رسمی با اختیارات کامل و مرتبط با نقل و انتقال ملک، همراه با مدارک شناسایی وکیل، الزامی است.

مدارک مالکیت ملک

این مدارک اصالت مالکیت فروشنده را تأیید می کند:

• اصل سند مالکیت (تک برگ یا منگوله دار): مهم ترین مدرک که نشان دهنده مالکیت رسمی فروشنده بر ملک است.
• اصل بنچاق یا سند ماقبل: سند یا اسناد قبلی مالکیت که تاریخچه انتقال ملک را نشان می دهد.
• پایان کار و گواهی عدم خلاف: این مدرک توسط شهرداری صادر می شود و نشان دهنده انطباق بنا با ضوابط ساخت وساز است.
  • توضیح با قانون تسهیل: در صورت عدم اخذ این گواهی (با رعایت شرایط قانون تسهیل)، طرفین باید مسئولیت تضامنی را در سند قبول کنند.
• سند تفکیکی (برای آپارتمان ها): در مورد آپارتمان ها، سند تفکیکی که مساحت دقیق واحد و مشاعات را مشخص می کند، لازم است.
• نقشه ملک (در صورت لزوم): برای برخی املاک، به ویژه زمین ها، ارائه نقشه هوایی یا نقشه های ثبتی می تواند لازم باشد.

مفاصاحساب های مالیاتی و عوارض

این اسناد نشان دهنده تسویه بدهی های ملک تا تاریخ معامله است:

• مفاصاحساب مالیات بر ارزش افزوده (در صورت لزوم): برای برخی املاک تجاری.
• مفاصاحساب مالیات نقل و انتقال ملک: این مالیات باید توسط فروشنده پرداخت شود.
  • توضیح با قانون تسهیل: با توجه به اصلاحات بند ج ماده ۱ قانون تسهیل و ماده ۲۸۲ قانون مالیات های مستقیم، اخذ مفاصاحساب مالیاتی الزامی است و امکان تعهد تضامنی برای آن لغو شده است.
• مفاصاحساب عوارض نوسازی و پسماند شهرداری: این عوارض باید تا تاریخ معامله تسویه شده باشند.
  • توضیح با قانون تسهیل: برای این مورد، در صورت عدم اخذ گواهی، امکان استفاده از قانون تسهیل با پذیرش مسئولیت تضامنی وجود دارد.
• مفاصاحساب تأمین اجتماعی (برای املاک تجاری و اداری): بدهی حق بیمه کارفرمایی (در صورت وجود).
  • توضیح با قانون تسهیل: در صورت عدم اخذ این گواهی، امکان استفاده از قانون تسهیل با پذیرش مسئولیت تضامنی وجود دارد.

گواهی های خاص

برخی املاک ممکن است نیاز به گواهی های ویژه ای داشته باشند:

• گواهی از سازمان اوقاف و امور خیریه: برای املاک وقفی.
• گواهی از اداره جهاد کشاورزی: برای اراضی کشاورزی یا اراضی خارج از محدوده شهر.
  • توضیح با قانون تسهیل: برای این مورد، در صورت عدم اخذ گواهی (و عدم پاسخ دهی در مهلت مقرر)، امکان استفاده از قانون تسهیل با پذیرش مسئولیت تضامنی وجود دارد.
• گواهی از اداره آب، برق و گاز: برای تسویه بدهی انشعابات ملک.
• گواهی حصر وراثت و انحصار وراثت: در صورتی که فروشنده وراث یک متوفی باشند و ملک به ارث رسیده باشد.

توصیه می شود پیش از مراجعه به دفترخانه، با کارشناسان حقوقی مشورت کرده و لیست دقیق مدارک مورد نیاز را بر اساس نوع ملک و شرایط خاص معامله تهیه کنید تا فرآیند تنظیم سند با کمترین چالش مواجه شود.

نمونه سند قطعی با قانون تسهیل (همراه با نکات و توضیحات)

همانطور که پیشتر اشاره شد، قانون تسهیل تنظیم اسناد در دفاتر اسناد رسمی، شرایطی را فراهم می کند تا فرآیند انتقال ملک با سرعت بیشتری انجام شود. در سند قطعی تنظیم شده با استناد به این قانون، بندها و عبارات خاصی درج می شود که نشان دهنده استفاده از مفاد این قانون و پذیرش مسئولیت های مربوطه توسط طرفین است. هرچند امکان ارائه فایل قابل دانلود در اینجا وجود ندارد، اما می توانیم بخش های کلیدی یک نمونه سند را به صورت متنی بررسی کرده و عبارات مهم مربوط به قانون تسهیل را برجسته کنیم.

یک سند قطعی که با استناد به قانون تسهیل تنظیم می شود، معمولاً شامل بخش های استاندارد هر سند ملکی است: مشخصات کامل طرفین (فروشنده/انتقال دهنده و خریدار/انتقال گیرنده)، مشخصات دقیق ملک (پلاک ثبتی، مساحت، کاربری، آدرس)، ثمن معامله و نحوه پرداخت، و شروط و تعهدات طرفین. اما آنچه آن را متمایز می کند، وجود بندهایی است که به صراحت به ماده ۱ قانون تسهیل اشاره دارد.

متن نمونه ای از بندهای کلیدی مربوط به قانون تسهیل در سند قطعی:

مقدمه:

این سند در تاریخ [تاریخ] و به شماره [شماره سند] در دفتر اسناد رسمی شماره [شماره دفترخانه] تنظیم گردید.

مشخصات طرفین:

انتقال دهنده: آقای/خانم [نام و نام خانوادگی فروشنده] فرزند [نام پدر] به شماره شناسنامه [شماره شناسنامه] و کد ملی [کد ملی]، صادره از [محل صدور]، نشانی [نشانی کامل].

انتقال گیرنده: آقای/خانم [نام و نام خانوادگی خریدار] فرزند [نام پدر] به شماره شناسنامه [شماره شناسنامه] و کد ملی [کد ملی]، صادره از [محل صدور]، نشانی [نشانی کامل].

مشخصات ملک مورد انتقال:

تمامی شش دانگ یک دستگاه [نوع ملک مانند آپارتمان/مغازه/زمین] به شماره پلاک ثبتی [شماره اصلی]/[شماره فرعی] واقع در بخش [شماره بخش] ثبتی [نام شهر/شهرستان] به مساحت تقریبی [مساحت] متر مربع با جمیع توابع و لواحق شرعی و عرفی و حقوق ارتفاقی و انتفاعی مربوطه که طبق سند مالکیت شماره [شماره سند مالکیت] صفحه [صفحه] دفتر [دفتر] در مالکیت انتقال دهنده می باشد.

بندهای مرتبط با قانون تسهیل:

«طرفین متعاملین (انتقال دهنده و انتقال گیرنده) با اطلاع و آگاهی کامل از مفاد «قانون تسهیل تنظیم اسناد در دفاتر اسناد رسمی مصوب ۱۳۸۵/۰۵/۲۴ مجلس شورای اسلامی» و آیین نامه اجرایی آن، متفقاً اقرار نمودند که در اجرای [بند الف/ب/ج] ماده ۱ قانون تسهیل تنظیم اسناد در دفاتر اسناد رسمی، این سند بدون اخذ [مثلاً گواهی پایان ساختمان از شهرداری / اعلام نظر جهاد کشاورزی / مفاصاحساب تأمین اجتماعی] تنظیم گردیده است.

مسئولیت هرگونه بدهی احتمالی، عوارض، جرائم یا مطالبات قانونی مربوط به ملک مورد معامله که تا تاریخ تنظیم این سند محقق و مسلم شده باشد، طبق ماده ۲ قانون مذکور، به نحو تضامنی بر عهده انتقال دهنده و انتقال گیرنده می باشد و انتقال گیرنده ضمن امضای این سند و پذیرش مسئولیت تضامنی، به صورت کتبی به آثار و تبعات آن کاملاً واقف گردید و حق هرگونه اعتراض و ادعای بعدی را از خود سلب و ساقط نمود.»

ثمن معامله:

ثمن معامله مبلغ [مبلغ به ریال] ریال معادل [مبلغ به تومان] تومان تماماً و نقداً/طی چک بانکی شماره [شماره چک] در تاریخ [تاریخ چک] به انتقال دهنده پرداخت گردید و انتقال دهنده اقرار به دریافت آن نمود.

نکات و توضیحات مهم:

• مشخص کردن بند دقیق: در سند باید به وضوح مشخص شود که بر اساس کدام بند (الف، ب یا ج) ماده ۱ قانون تسهیل، کدام گواهی یا استعلام حذف شده است.
• تأکید بر مسئولیت تضامنی: عبارات مربوط به مسئولیت تضامنی خریدار و فروشنده باید با تأکید و صراحت کامل درج شود تا هیچ گونه ابهامی باقی نماند.
• تفهیم به خریدار: سردفتر مکلف است تمامی این نکات را به خریدار تفهیم کند و در سند نیز قید شود که خریدار با آگاهی کامل این مسئولیت را پذیرفته است.

نمونه فایل های سند قطعی (با قانون تسهیل) برای انواع ملک:

در وب سایت های تخصصی حقوقی و دفاتر اسناد رسمی، معمولاً می توانید به نمونه های تکمیل شده و کاربردی از اسناد قطعی دسترسی پیدا کنید که با استفاده از قانون تسهیل تنظیم شده اند. این نمونه ها می توانند شامل موارد زیر باشند:

1. نمونه سند قطعی آپارتمان با قانون تسهیل: شامل جزئیات واحد آپارتمانی، مشاعات و ذکر بندهای مربوط به قانون تسهیل در خصوص پایان کار.
2. نمونه سند قطعی مغازه (با سرقفلی) با قانون تسهیل: در این نمونه، علاوه بر انتقال عین مغازه، وضعیت سرقفلی و حقوق صنفی نیز تعیین تکلیف شده و بندهای تسهیل مربوط به تأمین اجتماعی و عوارض کسب وکار ذکر شده است.
3. نمونه سند قطعی زمین (با تعهد جهاد کشاورزی) با قانون تسهیل: مخصوص اراضی کشاورزی یا زمین های خارج از محدوده شهر، که در آن به بندهای تسهیل مربوط به جهاد کشاورزی اشاره شده است.

این نمونه ها به درک عملی چگونگی تنظیم چنین اسنادی کمک شایانی می کنند و به مخاطبان اجازه می دهند تا با فرمت و محتوای آن ها پیش از مراجعه به دفترخانه آشنا شوند. برای دسترسی به این نمونه ها، می توانید به منابع معتبر حقوقی و وب سایت های دفاتر اسناد رسمی مراجعه نمایید.

سوالات متداول

آیا همیشه می توان از قانون تسهیل برای تنظیم سند قطعی استفاده کرد؟

خیر، استفاده از قانون تسهیل مشروط به دو عامل اصلی است: اولاً، باید شرایط مندرج در ماده ۱ قانون (برای گواهی پایان کار، جهاد کشاورزی و تأمین اجتماعی) فراهم باشد، یعنی یا مراجع ذی ربط در مهلت مقرر پاسخ ندهند، یا مورد خاصی باشد که قانون اجازه داده است. ثانیاً، استفاده از این قانون به صلاحدید سردفتر و با توافق و پذیرش مسئولیت تضامنی از سوی خریدار و فروشنده است. سردفتر در صورت تشخیص ریسک بالا یا عدم شفافیت مدارک، می تواند از این امر امتناع ورزد.

کدام استعلامات را هرگز نمی توان با قانون تسهیل حذف کرد؟

استعلام از اداره ثبت اسناد و املاک برای تطبیق سند با دفتر املاک و اعلام وضعیت ثبتی (عدم بازداشت، رهن یا توقیف ملک) هرگز قابل حذف نیست. این استعلام برای اطمینان از اصالت مالکیت و عدم وجود موانع قانونی در نقل و انتقال ضروری است و ستون فقرات امنیت حقوقی معامله محسوب می شود.

در صورت بروز بدهی بعد از تنظیم سند با قانون تسهیل، چه کسی مسئول است؟

بر اساس ماده ۲ قانون تسهیل، در صورت عدم وصول پاسخ استعلامات و تنظیم سند با استناد به این قانون، خریدار و فروشنده به صورت تضامنی مسئول و پاسخگوی کلیه تعهدات قانونی و بدهی های مربوط به ملک که تا زمان تنظیم سند محقق و مسلم بوده، می باشند. این بدان معناست که مرجع طلبکار می تواند برای وصول کل مبلغ بدهی، هم به فروشنده و هم به خریدار مراجعه کند و هر یک از آن ها به تنهایی مسئول پرداخت کل بدهی خواهند بود.

آیا برای انتقال ملک قولنامه ای هم قانون تسهیل کاربرد دارد؟

خیر، قانون تسهیل تنظیم اسناد در دفاتر اسناد رسمی صرفاً برای تنظیم سند رسمی انتقال عین اراضی و املاک دارای سند مالکیت در دفاتر اسناد رسمی کاربرد دارد. برای املاک قولنامه ای که فاقد سند رسمی هستند، ابتدا باید مراحل اخذ سند مالکیت رسمی (مانند سند المثنی یا تبدیل سند مشاع به مفروز) طی شود و سپس اقدام به انتقال قطعی نمود.

چگونه می توان از سلامت مالی ملک قبل از تنظیم سند با قانون تسهیل اطمینان حاصل کرد؟

با وجود امکان استفاده از قانون تسهیل، خریدار می تواند برای اطمینان بیشتر، اقدام به پیگیری و اخذ گواهی های لازم (مانند مفاصاحساب شهرداری، تأمین اجتماعی و استعلام بدهی مالیاتی) از فروشنده نماید، حتی اگر قانون تسهیل اجازه حذف آن ها را بدهد. این کار ریسک مسئولیت تضامنی را کاهش می دهد. همچنین، انجام تحقیقات محلی و مشاوره با یک مشاور حقوقی متخصص در امور املاک، می تواند به شناسایی بدهی های پنهان کمک کند.

نقش سردفتر در استفاده از قانون تسهیل چیست؟

سردفتر نقش محوری در اجرای قانون تسهیل دارد. او مسئول بررسی مدارک، امکان سنجی استفاده از قانون، تفهیم دقیق مفاد و مسئولیت ها به طرفین (به ویژه مسئولیت تضامنی)، و در نهایت تنظیم و ثبت سند است. صلاحدید و تشخیص سردفتر برای رعایت منافع طرفین و جلوگیری از مشکلات حقوقی آتی بسیار مهم است.

مدت اعتبار پاسخ استعلام ثبت چقدر است؟

طبق آیین نامه اجرایی قانون تسهیل، اعتبار پاسخ استعلام ثبت، در مواردی که دفتر اسناد رسمی و اداره ثبت در یک شهر قرار دارند، یک ماه و در غیر این صورت ۴۵ روز از تاریخ صدور پاسخ خواهد بود.

نتیجه گیری

قانون تسهیل تنظیم اسناد در دفاتر اسناد رسمی، با هدف کاهش پیچیدگی های اداری و سرعت بخشیدن به فرآیند نقل و انتقال املاک، گام مهمی در جهت ساده سازی معاملات ملکی برداشته است. این قانون با فراهم آوردن امکان حذف برخی استعلامات (تحت شرایط خاص و با پذیرش مسئولیت تضامنی)، به طرفین معامله اجازه می دهد تا در زمان کمتری به نتیجه مطلوب دست یابند. با این حال، استفاده از این تسهیلات بدون آگاهی کامل از تبعات حقوقی، به ویژه مسئولیت تضامنی خریدار و فروشنده در قبال بدهی های احتمالی، می تواند در آینده مشکل ساز شود.

برای یک معامله امن و بدون دردسر، ضروری است که تمامی جنبه های حقوقی و مالی ملک به دقت بررسی شود. اگرچه قانون تسهیل به سرعت کار می افزاید، اما هوشیاری و آگاهی از جزئیات آن، از بروز اختلافات و بدهی های ناخواسته جلوگیری خواهد کرد. توصیه می شود پیش از هرگونه اقدام برای تنظیم سند قطعی با استفاده از قانون تسهیل، حتماً با کارشناسان حقوقی و دفاتر اسناد رسمی مجرب مشورت کنید. این مشاوره تخصصی نه تنها به شما در درک بهتر فرآیند کمک می کند، بلکه راهنمایی های لازم برای اطمینان از صحت و سلامت معامله و پیش بینی و پیشگیری از مشکلات احتمالی را نیز ارائه خواهد داد.