بعد از مزایده ملک چه میشود؟

پس از مزایده ملک، فرآیند پیچیده ای از مراحل قانونی در انتظار تمامی ذینفعان است که بسته به موفقیت یا عدم موفقیت فروش ملک، مسیرهای متفاوتی را طی می کند. این مراحل شامل تایید مزایده، پرداخت ثمن، انتقال سند و در صورت لزوم اقدامات قانونی برای تحویل یا تخلیه ملک می شود. آگاهی از این فرآیندها برای برنده مزایده، مالک قبلی (محکوم علیه) و طلبکار (محکوم له) بسیار ضروری است تا حقوق خود را به درستی پیگیری کنند. در ادامه این مقاله، به تفصیل به تمامی ابعاد حقوقی و اجرایی پس از برگزاری مزایده ملک، از لحظه اعلام برنده تا مراحل انتقال مالکیت و تحویل فیزیکی ملک یا سرنوشت آن در صورت عدم فروش، خواهیم پرداخت.

مزایده ملک، یک روش قانونی برای فروش اموال غیرمنقول است که معمولاً با دستور مراجع قضایی و به دلایل مختلفی همچون تسویه بدهی های مالی، تقسیم اموال مشاع یا اجرای احکام قضایی برگزار می شود. این فرآیند با هدف تبدیل دارایی به وجه نقد و توزیع آن میان طلبکاران یا ذینفعان انجام می گیرد. پیش از برگزاری مزایده، ملک توسط کارشناسان رسمی دادگستری ارزیابی شده و قیمت پایه آن تعیین می گردد. سپس، آگهی مزایده منتشر شده و متقاضیان می توانند در تاریخ و ساعت مشخص شده، پیشنهادات خود را برای خرید ملک ارائه دهند. این فرآیند، هرچند به نظر ساده می رسد، اما پیچیدگی های حقوقی خاص خود را دارد که اطلاع از آن ها برای تمامی طرفین معامله حیاتی است.

بعد از فروش موفق ملک در مزایده چه اتفاقی می افتد؟

یکی از مهم ترین سناریوها پس از برگزاری مزایده ملک، فروش موفق آن و تعیین برنده است. در این حالت، مراحل قانونی متعددی آغاز می شود که هر یک دارای جزئیات و الزامات خاص خود هستند. این بخش به تفصیل به توضیح این فرآیندها می پردازد و راهنمایی های لازم را برای خریداران، مالکان قبلی و طلبکاران ارائه می دهد.

تایید مزایده و پرداخت ثمن

پس از برگزاری مزایده و اعلام برنده، اولین گام، بررسی صحت و سقم فرآیند مزایده توسط مرجع قضایی یا اجرای احکام است. دادگاه یا دایره اجرا پس از اطمینان از رعایت تمامی تشریفات قانونی، مزایده را تأیید نهایی می کند. این تایید، سندیت قانونی مزایده را کامل کرده و مسیر را برای مراحل بعدی هموار می سازد.

پس از تأیید مزایده، برنده مزایده ملزم است در مهلت قانونی مشخص شده، که معمولاً یک ماه از تاریخ مزایده است، ثمن (قیمت) کامل ملک را به حساب سپرده دادگستری واریز کند. عدم پرداخت در این مهلت، می تواند عواقب جدی برای برنده مزایده داشته باشد و ممکن است به ابطال مزایده و ضبط سپرده اولیه او منجر شود. در برخی موارد، حتی ممکن است ملک مجدداً به مزایده گذاشته شود.

پس از واریز ثمن کامل توسط برنده مزایده، وجه حاصل از فروش مطابق با دستور مرجع قضایی توزیع می شود. ابتدا هزینه های اجرایی از آن کسر شده و سپس طلب محکوم له (طلبکار) پرداخت می گردد. هرگونه مازاد بر طلب و هزینه ها، به محکوم علیه (مالک قبلی) مسترد می شود. این مرحله از اهمیت بالایی برخوردار است، زیرا مستقیماً بر حقوق مالی تمامی ذینفعان تأثیر می گذارد.

مراحل انتقال سند مالکیت به نام خریدار

انتقال سند مالکیت، از مهم ترین مراحل پس از فروش موفق ملک در مزایده است و به معنی ثبت رسمی مالکیت جدید در دفاتر اداره ثبت اسناد و املاک کشور است. پس از تأیید مزایده و پرداخت ثمن، مرجع قضایی دستور انتقال سند را صادر می کند. این دستور به منزله مجوز قانونی برای اداره ثبت است تا تشریفات انتقال سند را انجام دهد.

برای تکمیل فرآیند انتقال قطعی سند، برنده مزایده باید مدارک لازم را به اداره ثبت اسناد و املاک ارائه دهد. این مدارک معمولاً شامل موارد زیر است:

• تصویر برابر اصل شده صورتجلسه مزایده و دستور دادگاه مبنی بر تأیید مزایده.
• رسید واریز کامل ثمن مزایده.
• مدارک هویتی برنده مزایده (کارت ملی و شناسنامه).
• مفاصاحساب های مالیاتی و عوارض شهرداری مربوط به ملک (در صورت لزوم).
• پایان کار ساختمان (در صورت وجود بنا).

پس از ارائه مدارک، اداره ثبت نسبت به استعلامات لازم و نهایتاً تنظیم سند رسمی به نام برنده مزایده اقدام می کند. تخمین زمان مورد نیاز برای اتمام فرآیند انتقال سند می تواند متغیر باشد و به عواملی مانند حجم کاری اداره ثبت، کامل بودن مدارک و پیچیدگی های احتمالی مربوط به ملک بستگی دارد. اما معمولاً این فرآیند چند هفته تا چند ماه به طول می انجامد. شفاف سازی انتظارات در این زمینه برای برنده مزایده از اهمیت بالایی برخوردار است.

تحویل و تخلیه ملک: چالش ها و راهکارها

یکی از چالش برانگیزترین مراحل پس از مزایده ملک، تحویل فیزیکی آن به برنده مزایده و تخلیه ملک توسط متصرف قبلی (اعم از محکوم علیه یا شخص ثالث) است. این موضوع همواره مورد بحث و اختلاف نظرهای حقوقی بوده و نیاز به بررسی دقیق دارد.

آیا اجرای احکام وظیفه تحویل فیزیکی ملک را دارد؟

این سؤال کلیدی، یکی از نقاط اختلاف نظر اصلی در رویه قضایی است. برخی معتقدند که اجرای احکام مدنی، به لحاظ فقدان نص قانونی صریح، تکلیفی به تحویل فیزیکی مال غیرمنقول مورد مزایده به خریدار (منتقل الیه) ندارد. این دیدگاه بر این اساس است که عملیات اجرایی با فروش ملک و پرداخت بدهی خاتمه می یابد و تحویل ملک، یک عمل مستقل حقوقی محسوب می شود که نیاز به دادرسی جداگانه دارد.

طبق نظریه مشورتی اداره کل حقوقی قوه قضائیه، صدور دستور انتقال سند به نام خریدار ارتباطی به موضوع خلع ید و تسلیم مال غیرمنقول ندارد و تحویل ملک مورد مزایده به برنده آن در اجراییه قید نشده است.

از سوی دیگر، گروهی از حقوقدانان معتقدند که اجرای احکام باید پس از انتقال سند ملک، آن را تخلیه کرده و تحویل خریدار دهد. استدلال این گروه بر پایه اصول کلی قراردادها (مانند ماده 362 قانون مدنی که تسلیم مبیع را از لوازم بیع می داند) و نیز مفهوم «تحویل موقت» مال غیرمنقول به محکوم علیه در طول فرآیند توقیف استوار است. آن ها بر این باورند که عدم تحویل ملک توسط اجرا، به خریدار ضرر غیرقابل جبرانی وارد می کند و اعتماد عمومی به فرآیند مزایده را خدشه دار می سازد.

نتیجه گیری عملی: در رویه فعلی، در اغلب موارد، برنده مزایده باید اقدامات مستقل حقوقی را برای تحویل و تخلیه ملک انجام دهد. این به آن معناست که صرف برنده شدن در مزایده و انتقال سند، لزوماً به تحویل فوری ملک منجر نمی شود و خریدار باید آماده پیگیری های حقوقی بعدی باشد.

در صورت عدم تخلیه ملک توسط متصرف (محکوم علیه یا شخص ثالث):

اگر مالک قبلی (محکوم علیه) یا شخص ثالثی که ملک را در تصرف دارد، پس از انتقال سند به نام برنده مزایده، از تخلیه ملک خودداری کند، برنده مزایده باید اقدامات قانونی را آغاز کند.

• اقدام قانونی: طرح دعوای خلع ید

  دعوای خلع ید، رایج ترین اقدام قانونی برای بازپس گیری ملک از متصرف غیرقانونی است. این دعوا از طریق دادگاه مطرح می شود و خواهان (برنده مزایده) با ارائه سند مالکیت رسمی خود، خواستار خلع ید متصرف و تحویل ملک می شود.

• طرفین دعوا: به طرفیت چه کسی باید طرح دعوا کرد؟

  دعوای خلع ید باید به طرفیت متصرف فعلی ملک اقامه شود. اگر محکوم علیه همچنان متصرف ملک باشد، دعوا علیه او مطرح می شود. اما اگر ملک به شخص ثالثی واگذار شده باشد، دعوا باید علیه آن شخص ثالث اقامه گردد. در مواردی که هر دو در تصرف باشند، می توان دعوا را به طرفیت هر دو مطرح کرد. توجه به این نکته ضروری است که اگر دعوا علیه کسی مطرح شود که متصرف نیست، دادگاه قرار رد دعوا صادر خواهد کرد.

• مدارک و مراحل:

  مدارک لازم برای طرح دعوای خلع ید شامل سند مالکیت رسمی ملک (که به نام برنده مزایده منتقل شده است) و دلایل اثبات تصرف غیرمجاز متصرف است. این فرآیند شامل ثبت دادخواست، تعیین وقت رسیدگی، دفاعیات طرفین و نهایتاً صدور رأی و اجراییه خلع ید خواهد بود.

• دعوای تخلیه: تفاوت با خلع ید در صورت وجود رابطه استیجاری.

  اگر متصرف ملک بر اساس قرارداد اجاره در ملک سکونت داشته باشد، دعوای مناسب، تخلیه ید است نه خلع ید. دعوای تخلیه نیز شرایط و مقررات خاص خود را دارد که باید بر اساس قانون روابط موجر و مستأجر پیگیری شود.

مطالبه اجرت المثل ایام تصرف:

اجرت المثل ایام تصرف، به مبلغی گفته می شود که متصرف غیرقانونی ملک، در ازای مدت زمانی که بدون اجازه از منافع ملک دیگری استفاده کرده است، باید به مالک بپردازد. مبنای قانونی این مطالبه، ماده 337 قانون مدنی و قاعده فقهی استیفای منفعت است.

• چه کسی مسئول پرداخت اجرت المثل است؟

  مسئول پرداخت اجرت المثل، متصرف فعلی ملک از زمانی است که مالکیت جدید (برنده مزایده) اثبات شده است. یعنی از تاریخ انتقال سند به نام خریدار، هر کس که ملک را در تصرف داشته و از آن منتفع شده، ضامن پرداخت اجرت المثل خواهد بود.

• نحوه مطالبه اجرت المثل:

  مطالبه اجرت المثل می تواند همزمان با دعوای خلع ید و در قالب یک دادخواست واحد مطرح شود، یا اینکه به صورت دعوایی مستقل پس از اثبات مالکیت و خلع ید، پیگیری شود. دادگاه با ارجاع به کارشناس رسمی، میزان اجرت المثل را بر اساس نرخ اجاره بها در منطقه و شرایط ملک، تعیین خواهد کرد.

توصیه های کلیدی برای برنده مزایده:

• قبل از شرکت در مزایده، وضعیت تصرف ملک را به دقت بررسی کنید. اطلاع از اینکه ملک در تصرف چه کسی است (مالک قبلی، مستأجر یا شخص ثالث) در تصمیم گیری و برنامه ریزی برای مراحل بعدی بسیار مهم است.
• در تمامی مراحل پس از مزایده، از پرداخت ثمن تا پیگیری انتقال سند و دعاوی احتمالی خلع ید و اجرت المثل، حتماً از مشاوره حقوقی تخصصی وکیل بهره مند شوید. این کار می تواند از بروز مشکلات و ضررهای احتمالی جلوگیری کند.

اگر ملک در مزایده به فروش نرسد چه اتفاقی می افتد؟

سناریوی دیگر، عدم فروش ملک در مزایده است که به دلایل مختلفی ممکن است رخ دهد. در چنین شرایطی، قانون اجرای احکام مدنی پیش بینی هایی را برای تعیین تکلیف ملک و حقوق ذینفعان در نظر گرفته است.

دلایل رایج عدم فروش ملک در مزایده

عدم فروش ملک در مزایده می تواند ناشی از عوامل گوناگونی باشد که برخی از مهم ترین آن ها عبارتند از:

• قیمت کارشناسی بالا و غیرواقعی: اگر قیمت پایه تعیین شده توسط کارشناس، بالاتر از ارزش واقعی بازار باشد یا جذابیت کافی برای خریداران نداشته باشد، احتمال عدم فروش ملک افزایش می یابد.
• ایرادات حقوقی یا فیزیکی ملک: وجود مشکلات حقوقی مانند قرار داشتن ملک در رهن، داشتن شریک مشاع، یا مشکلات فیزیکی و ظاهری که ملک را برای خریداران کمتر جذاب می کند، می تواند مانع از فروش آن شود.
• شرایط اقتصادی نامناسب بازار: در دوره های رکود اقتصادی یا نوسانات شدید بازار مسکن، تمایل به خرید ملک از طریق مزایده کاهش می یابد.
• عدم حضور یا ارائه پیشنهاد توسط متقاضیان: گاهی اوقات، به دلیل عدم اطلاع رسانی کافی، عدم جذابیت آگهی مزایده یا نبود تقاضا در بازار، هیچ متقاضی برای شرکت در مزایده و ارائه پیشنهاد پیدا نمی شود.

برگزاری مزایده دوم و کاهش قیمت

در صورتی که ملک در مزایده نوبت اول به فروش نرسد، معمولاً مرحله بعدی، برگزاری مزایده دوم است. دایره اجرای احکام پس از گذشت مهلتی مشخص، مجدداً آگهی مزایده را منتشر کرده و فرآیند مزایده را تکرار می کند. یکی از مهم ترین ویژگی های مزایده دوم، امکان کاهش قیمت پایه کارشناسی است. بر اساس قانون، در مزایده دوم معمولاً قیمت پایه تا 20 درصد یا حتی بیشتر نسبت به قیمت اولیه کاهش می یابد تا جذابیت بیشتری برای خریداران ایجاد شود. این کاهش قیمت، به امید یافتن خریدار و تسریع در روند وصول طلب، صورت می گیرد. اما در صورت عدم فروش در مزایده دوم نیز، قانون راهکارهای دیگری را پیش بینی کرده است.

سرنوشت ملک پس از عدم فروش در مزایده دوم (طبق ماده ۱۳۲ قانون اجرای احکام مدنی)

بر اساس ماده 132 قانون اجرای احکام مدنی، اگر ملک پس از برگزاری مزایده دوم نیز به فروش نرسد و هیچ خریداری برای آن پیدا نشود، وضعیت ملک به یکی از طرق زیر تعیین تکلیف می شود:

• اختیارات محکوم له (طلبکار):

  در این مرحله، محکوم له (طلبکار) چندین گزینه پیش رو دارد:

  1. قبول ملک به قیمت کارشناسی (در مزایده آخر) در ازای طلب خود: محکوم له می تواند تصمیم بگیرد که ملک را به همان قیمت کارشناسی که در مزایده دوم تعیین شده بود، در ازای طلب خود بپذیرد. در این صورت، ملک به مالکیت محکوم له درآمده و طلب او تا میزان قیمت کارشناسی تسویه می شود. اگر قیمت ملک از میزان طلب بیشتر باشد، محکوم له باید مازاد را به محکوم علیه پرداخت کند.
  2. معرفی مال دیگری از محکوم علیه برای توقیف و مزایده: اگر محکوم له تمایلی به پذیرش ملک نداشته باشد، می تواند از مرجع اجرا درخواست کند که مال دیگری از محکوم علیه را برای توقیف و به مزایده گذاشتن معرفی کند. این گزینه به طلبکار اجازه می دهد تا راه دیگری برای وصول طلب خود بیابد.
  3. انصراف از پیگیری از طریق مزایده: در برخی موارد، ممکن است محکوم له به کلی از پیگیری طلب خود از طریق مزایده آن مال خاص منصرف شود و به دنبال راهکارهای حقوقی دیگری باشد.
• بازگشت ملک به محکوم علیه (بدهکار):

  در صورتی که پس از مزایده دوم، هیچ خریداری برای ملک پیدا نشود و مهم تر از آن، محکوم له نیز هیچ یک از گزینه های پذیرش ملک یا معرفی مال دیگر را انتخاب نکند، ملک توقیف شده به مالکیت محکوم علیه (بدهکار) بازمی گردد.

  این بازگشت به این معنی است که عملیات اجرایی برای فروش آن مال خاص به پایان رسیده و مالکیت ملک همچنان در اختیار مالک اصلی باقی می ماند. البته، این به معنای اتمام بدهی محکوم علیه نیست و محکوم له همچنان می تواند از طریق سایر اموال محکوم علیه یا روش های قانونی دیگر، پیگیر وصول طلب خود باشد. این فرآیند باعث می شود که اموال به طور اجباری و بدون دلیل موجه به شخص ثالثی منتقل نشود و حقوق مالک اولیه حفظ گردد.

• اهمیت مذاکره و توافق میان طرفین:

  در تمامی مراحل، به ویژه پس از عدم فروش ملک در مزایده دوم، مذاکره و توافق میان محکوم له و محکوم علیه می تواند راه حلی سریع تر و کم هزینه تر برای تعیین تکلیف ملک و تسویه بدهی باشد. توافق بر سر قیمت، نحوه پرداخت یا جایگزینی مال می تواند از طولانی شدن فرآیند قضایی جلوگیری کند.

نکات حقوقی مهم و توصیه های کلیدی برای تمامی ذینفعان

فرآیند مزایده ملک، چه موفق و چه ناموفق، با پیچیدگی های حقوقی فراوانی همراه است. رعایت برخی نکات کلیدی و بهره مندی از توصیه های حقوقی می تواند به تمامی ذینفعان کمک کند تا حقوق خود را به بهترین نحو حفظ کنند و از بروز مشکلات احتمالی جلوگیری شود.

• ضرورت مطالعه دقیق آگهی مزایده و شرایط آن:

  برای برندگان مزایده و خریداران بالقوه، مطالعه دقیق آگهی مزایده شامل مشخصات کامل ملک، قیمت پایه، زمان و مکان مزایده و هرگونه شرط خاص، حیاتی است. این آگهی منبع اصلی اطلاعات بوده و هرگونه ابهام باید قبل از شرکت در مزایده برطرف شود.

• اهمیت استعلامات ثبتی، شهرداری و حقوقی قبل از شرکت در مزایده (برای خریداران):

  پیش از شرکت در مزایده، خریداران باید استعلامات لازم را از ادارات ثبت اسناد و املاک، شهرداری و سایر مراجع مربوطه به عمل آورند. این استعلامات می تواند وضعیت ملک از نظر داشتن بدهی، محدودیت های ساخت و ساز، وجود رهن یا توقیف های دیگر را مشخص کند و از بروز مشکلات بعدی جلوگیری نماید.

• نقش حیاتی وکیل متخصص در تمامی مراحل مزایده:

  در تمامی مراحل مزایده، از مشاوره اولیه، بررسی آگهی، شرکت در مزایده، پیگیری مراحل انتقال سند و در صورت لزوم طرح دعاوی خلع ید یا اجرت المثل، حضور وکیل متخصص در امور مزایده و املاک بسیار ضروری است. وکیل می تواند با دانش حقوقی خود، راهنمایی های لازم را ارائه داده و از تضییع حقوق موکل جلوگیری کند.

• شرایط و نحوه اعتراض به فرآیند مزایده (در صورت وجود تخلف یا ایراد شکلی):

  اگر هر یک از ذینفعان (محکوم له، محکوم علیه، یا حتی برنده مزایده) تشخیص دهند که در فرآیند مزایده تخلفی صورت گرفته یا تشریفات قانونی رعایت نشده است، حق اعتراض دارند. اعتراض به مزایده باید در مهلت قانونی (معمولاً یک هفته از تاریخ مزایده) و به مرجع قضایی صالح (دادگاه صادرکننده اجراییه) ارائه شود. دلایل اعتراض می تواند شامل عدم رعایت تشریفات آگهی، پایین بودن قیمت کارشناسی، یا وجود تبانی در مزایده باشد.

• مواردی که مزایده ممکن است باطل شود:

  مزایده در شرایط خاصی می تواند توسط دادگاه باطل اعلام شود. برخی از این موارد عبارتند از: عدم رعایت تشریفات قانونی مزایده که از سوی قانون الزامی است، تبانی در مزایده، عدم پرداخت ثمن توسط برنده مزایده در مهلت مقرر، و یا زمانی که پس از مزایده مشخص شود ملک متعلق به محکوم علیه نبوده است. ابطال مزایده می تواند به پیچیدگی های جدید حقوقی منجر شود.

نتیجه گیری

فرآیند پس از مزایده ملک، یک مسیر حقوقی چندوجهی و گاه پیچیده است که پاسخ به سؤال «بعد از مزایده ملک چه می شود؟» را به شرایط مختلفی وابسته می کند. از لحظه اعلام برنده و لزوم پرداخت ثمن تا مراحل انتقال سند و در صورت لزوم، پیگیری های حقوقی برای تحویل و تخلیه ملک، هر مرحله دارای جزئیات و چالش های خاص خود است. همچنین، در صورت عدم فروش ملک در مزایده اول و دوم، قانون راهکارهایی را برای تعیین تکلیف آن، از جمله امکان پذیرش ملک توسط طلبکار یا بازگشت آن به مالک قبلی، پیش بینی کرده است.

آگاهی از تمامی این مراحل و قوانین مربوطه، برای تمامی ذینفعان از جمله برندگان مزایده، مالکان قبلی، طلبکاران و حتی عموم مردم، اهمیت فراوانی دارد. این آگاهی به افراد کمک می کند تا با دیدی بازتر و آگاهانه تر، تصمیمات حقوقی خود را اتخاذ کرده و از تضییع حقوقشان جلوگیری کنند. به همین دلیل، بهره مندی از مشاوره وکلای متخصص در حوزه املاک و مزایده های قضایی، همواره بهترین راهکار برای حفظ منافع و پیگیری صحیح امور است. پیچیدگی های حقوقی این حوزه نیازمند دانش و تجربه خاصی است که تنها از طریق متخصصین قابل دسترسی خواهد بود.

سوالات متداول

بعد از مزایده ملک، چقدر طول می کشد تا سند به نام خریدار شود؟

مدت زمان انتقال سند پس از مزایده ملک متغیر است. پس از تایید مزایده و پرداخت کامل ثمن توسط برنده، مرجع قضایی دستور انتقال سند را صادر می کند. سپس، اداره ثبت اسناد و املاک با طی مراحل اداری، از جمله استعلامات لازم و بررسی مدارک، اقدام به انتقال سند رسمی می کند. این فرآیند معمولاً از چند هفته تا چند ماه به طول می انجامد و به حجم کاری ادارات و کامل بودن مدارک بستگی دارد.

اگر مالک قبلی ملک را تخلیه نکند، برنده مزایده چه اقدامی باید انجام دهد؟

در صورتی که مالک قبلی (محکوم علیه) یا هر متصرف دیگری پس از انتقال سند به نام برنده مزایده، ملک را تخلیه نکند، برنده مزایده باید اقدام قانونی کند. رایج ترین اقدام، طرح دعوای خلع ید در دادگاه حقوقی به طرفیت متصرف فعلی است. این دعوا مستلزم ارائه سند مالکیت رسمی و اثبات تصرف غیرمجاز است. در صورت وجود رابطه استیجاری، دعوای تخلیه ید مطرح می شود.

آیا می توان به مزایده ملک اعتراض کرد؟ در چه شرایطی؟

بله، در صورت وجود تخلف یا ایراد شکلی در فرآیند برگزاری مزایده، ذینفعان می توانند به آن اعتراض کنند. شرایط اعتراض شامل عدم رعایت تشریفات قانونی آگهی مزایده، پایین بودن غیرواقعی قیمت کارشناسی، یا وجود تبانی است. اعتراض باید در مهلت قانونی (معمولاً یک هفته از تاریخ مزایده) به دادگاه صادرکننده اجراییه تقدیم شود.

یک ملک چند بار به مزایده گذاشته می شود؟

بر اساس قانون اجرای احکام مدنی، یک ملک معمولاً تا دو بار به مزایده گذاشته می شود. اگر در مزایده اول خریداری پیدا نشود، مزایده دوم با امکان کاهش قیمت پایه (معمولاً تا 20 درصد) برگزار می گردد. اگر ملک در مزایده دوم نیز به فروش نرسد، سرنوشت آن بر اساس ماده 132 قانون اجرای احکام مدنی تعیین می شود که شامل پذیرش ملک توسط طلبکار یا بازگشت آن به مالک اصلی است.

اجرت المثل ایام تصرف در ملک مزایده ای چیست و چه کسی مسئول پرداخت آن است؟

اجرت المثل ایام تصرف، مبلغی است که متصرف غیرقانونی ملک، در ازای استفاده از منافع ملک دیگری بدون اجازه، باید به مالک بپردازد. پس از انتقال سند ملک مزایده ای به نام خریدار، هر کسی که از آن تاریخ به بعد ملک را در تصرف داشته و از آن منتفع شده باشد (اعم از محکوم علیه یا شخص ثالث)، مسئول پرداخت اجرت المثل ایام تصرف به مالک جدید خواهد بود. این مطالبه می تواند همزمان با دعوای خلع ید یا به صورت مستقل پیگیری شود.

اگر ملک در مزایده دوم هم به فروش نرسد، چه سرنوشتی خواهد داشت؟

اگر ملک در مزایده دوم هم به فروش نرسد، طبق ماده 132 قانون اجرای احکام مدنی، محکوم له (طلبکار) می تواند ملک را به قیمت کارشناسی مزایده دوم در ازای طلب خود بپذیرد، یا مال دیگری از محکوم علیه را برای توقیف و مزایده معرفی کند. در صورتی که محکوم له هیچ یک از این گزینه ها را انتخاب نکند، ملک توقیف شده به مالکیت محکوم علیه (بدهکار) بازمی گردد و توقیف از آن رفع می شود.

آیا اجرای احکام موظف به تحویل فیزیکی ملک پس از مزایده است؟

بر اساس رویه قضایی و نظریات حقوقی موجود، اجرای احکام مدنی به لحاظ فقدان نص قانونی صریح، تکلیفی به تحویل فیزیکی مال غیرمنقول مورد مزایده به خریدار ندارد. عملیات اجرایی با فروش ملک و انتقال سند خاتمه می یابد و تحویل فیزیکی و تخلیه ملک، یک عمل مستقل حقوقی محسوب می شود که برنده مزایده باید از طریق طرح دعوای خلع ید یا تخلیه، آن را پیگیری کند.