مشاوره حقوقی آپارتمان نشینی

زندگی در آپارتمان ها به خصوص در کلان شهرها از حالت استثنایی به قاعده ای کلی تبدیل شده است. با افزایش این سبک زندگی اختلافات و مسائل حقوقی بین ساکنین ساختمان ها نیز بیشتر شده است. در این مقاله به بررسی نکات مهم و کاربردی مرتبط با مشاوره حقوقی آپارتمان نشینی پرداخته و راهکارهایی برای حل مشکلات احتمالی ارائه خواهیم داد.

قوانین آپارتمان نشینی در ایران

اولین قانون مدون آپارتمان نشینی در ایران قانون تملک آپارتمان ها مصوب سال ۱۳۴۳ بود که اساس و چارچوب اولیه حقوق و تکالیف ساکنین در مجتمع های مسکونی را تعیین نمود. پس از آن آیین نامه اجرایی این قانون و اصلاحات بعدی جزئیات بیشتری را در مورد نحوه مدیریت ساختمان ها تشکیل مجامع عمومی تعیین هیئت مدیره و مسئولیت های ساکنان مشخص کرده اند.

مطابق ماده ۱ قانون تملک آپارتمان ها هر واحد آپارتمانی در عین حال که به صورت مستقل مورد استفاده مالک قرار می گیرد مشترکاتی همچون راهروها پله ها پشت بام و سایر قسمت های مشترک وجود دارند که استفاده از آن ها تحت نظارت مدیریت ساختمان قرار دارد. مطابق قانون هرگونه تغییر در این بخش های مشترک باید با توافق سایر مالکین انجام گیرد و در صورت بروز اختلاف مرجع صالح برای رسیدگی دادگاه عمومی حقوقی است.

حقوق و تکالیف ساکنین

ساکنین آپارتمان ها طبق قوانین موظف به رعایت حقوق سایر ساکنان هستند و مطابق ماده ۴ آیین نامه اجرایی ایجاد مزاحمت از طریق سروصداهای ناهنجار و برگزاری مجالس بدون هماهنگی با سایر ساکنین ممنوع است. در صورت نقض این موارد هیئت مدیره می تواند از طریق مراجع قضایی و یک وکیل خوب تهران اقدام به شکایت نماید. مطابق قانون ساکنان حق دارند در مجامع عمومی حضور یابند و در تصمیم گیری های مرتبط با ساختمان شرکت کنند.

مدیریت ساختمان و مسئولیت های هیئت مدیره

در هر مجتمع آپارتمانی حضور یک هیئت مدیره برای مدیریت بخش های مشترک ضروری است. مطابق ماده ۵ قانون تملک آپارتمان ها انتخاب هیئت مدیره باید از طریق رأی گیری و با حضور اکثر ساکنین انجام شود. این هیئت مسئولیت نگهداری از مشاعات نظافت و انجام تعمیرات را برعهده دارد. در صورتی که هیئت مدیره از انجام وظایف خود خودداری کند هر یک از مالکین می تواند از طریق دادگاه الزام هیئت مدیره به انجام وظایفش را بخواهد.

مسائل حقوقی مربوط به پارکینگ

یکی از مشکلات رایج آپارتمان نشینی اختلاف بر سر پارکینگ است. طبق قوانین هر مالک باید فقط در محل تعیین شده برای پارکینگ خود خودروی خود را پارک کند. مطابق آیین نامه اجرایی در صورتی که مالک بدون اجازه از پارکینگ دیگری استفاده کند سایر ساکنین می توانند از وی شکایت کنند و حتی تقاضای الزام به تخلیه محل پارکینگ را مطرح نمایند.

حق شارژ و هزینه های مشترک

هزینه های نگهداری از مشاعات ساختمان به عنوان «حق شارژ» شناخته می شود. مطابق ماده ۱۰ آیین نامه اجرایی هر مالک موظف به پرداخت حق شارژ است و در صورت تأخیر مدیر ساختمان می تواند با ارسال اخطاریه مالک را ملزم به پرداخت نماید. مطابق ماده ۱۱ قانون تملک آپارتمان ها اگر مالک از پرداخت حق شارژ خودداری کند مدیر می تواند از طریق دادگاه برای وصول آن اقدام نماید.

مشاعات و نحوه استفاده از آن ها

مشاعات شامل قسمت هایی از ساختمان است که مورد استفاده عمومی قرار می گیرد مانند راهروها آسانسور و حیاط. مطابق ماده ۲ آیین نامه اجرایی هیچ یک از ساکنین نمی تواند این فضاها را بدون رضایت سایر ساکنین تغییر داده یا آن را برای استفاده شخصی خود به کار گیرد. در صورت بروز تخلف هیئت مدیره می تواند از فرد خاطی در مراجع قضایی شکایت کند.

ضمانت اجرای قوانین آپارتمان نشینی

یکی از ضمانت های اجرای قوانین آپارتمان نشینی ماده ۱۴ آیین نامه اجرایی است که به مدیران اجازه می دهد در صورت تخلف ساکنین از قوانین از مراجع قضایی درخواست اعمال جریمه یا اجرای قانون کنند. همچنین ماده ۱۵ قانون تملک آپارتمان ها به هیئت مدیره اجازه می دهد خدماتی مانند آب برق و گاز واحدهای متخلف را در صورت عدم پرداخت شارژ معوق قطع کند.

نحوه طرح شکایت در مراجع قانونی

برای حل اختلافات میان ساکنین یا هیئت مدیره و ساکنین مرجع صالح شورای حل اختلاف و دادگاه عمومی است. مطابق قانون آیین دادرسی مدنی هر یک از مالکین می تواند با مراجعه به مراجع قضایی دادخواستی در خصوص الزام هیئت مدیره به انجام وظایف خود یا احقاق حق خویش مطرح کند.

توصیه های حقوقی و عملی

۱. توصیه می شود تمامی مالکان و ساکنین از قوانین آپارتمان نشینی و حقوق خود آگاه باشند. ۲. بهتر است پیش از هرگونه تغییرات در مشاعات از رضایت سایر مالکان اطمینان حاصل کنند. ۳. در صورت بروز اختلافات ابتدا از طریق مجامع عمومی و مذاکره با هیئت مدیره مشکلات را حل کنید و در صورت عدم نتیجه به مراجع قضایی مراجعه نمایید.

پرسش های متداول

آیا مدیر ساختمان می تواند بدون اجازه مالکین مشاعات را بفروشد؟ خیر مطابق قانون مشاعات متعلق به تمامی ساکنین است و هرگونه تصرف یا فروش آن نیاز به موافقت کلیه مالکین دارد.

چه اقداماتی می توان در صورت عدم پرداخت شارژ توسط یکی از مالکین انجام داد؟ مدیر ساختمان می تواند ابتدا اخطار کتبی ارسال کرده و در صورت عدم پرداخت از طریق دادگاه مطالبه شارژ را پیگیری کند.

آیا می توان بدون اجازه سایر مالکین تغییرات ظاهری در واحد آپارتمان انجام داد؟ هرگونه تغییرات که باعث تغییر در ظاهر ساختمان یا مزاحمت برای سایر ساکنین شود نیاز به اجازه هیئت مدیره و مالکین دارد.

نتیجه گیری

آپارتمان نشینی نیازمند رعایت حقوق و تعهدات قانونی است که در قوانین ایران به خوبی مشخص شده اند. توصیه می شود در صورت بروز اختلافات ابتدا از راه های صلح آمیز و در نهایت از طریق مراجع قضایی برای حل مشکل اقدام شود. در این راستا مشاوره با یک وکیل متخصص در شرق تهران می تواند بهترین راهکار برای جلوگیری از اختلافات بیشتر و حفظ حقوق مالکین باشد.